Kategorie: Immobilienrecht

Die Eigentumsurkunde besteht aus drei Teilen, die mit römischen Ziffern gekennzeichnet sind. Der erste Teil (I) enthält die Angaben zur Immobilie (Katasternummer, Name der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, Grundfläche der Immobilie usw.). Der zweite Teil (II) listet den Eigentümer (oder gegebenenfalls den Vermögensverwalter) und dessen Angaben auf. Der dritte Teil (III) enthält die Belastungen der Immobilie (z. B. Nießbrauchsrechte, Hypothekenrechte) und bestimmte rechtlich relevante Fakten (z. B. Minderjährigkeit, Vormundschaft, Baubeschränkungen usw.).

Jeder kann den Inhalt der Eigentumsurkunde einer Immobilie einsehen. Jeder kann jedes Jahr zwei Eigentumsurkunden kostenlos von der Website magyarorszag.hu herunterladen. Nutzen wir diese Gelegenheit, um den aktuellen rechtlichen Status unserer Immobilien zu überprüfen!

Folgende Arten von Kopien können angefordert werden:

a) vollständige Kopie: enthält alle Einträge, einschließlich der bereits gelöschten,
b) Überprüfung: enthält bestehende Einträge (den aktuellen Status).
Unserer Erfahrung nach ist die Übersicht (die nur aktuelle Daten enthält) in 99 % der Fälle die bessere Wahl, da historische Informationen (gelöschte Daten, ehemalige Eigentümer usw.) nicht benötigt werden, diese jedoch die Eigentumsurkunde viel länger und schwerer verständlich machen.

Das Grundbuch enthält Daten zu Grundstücken, Rechten und Tatsachen im Zusammenhang mit Grundstücken, die in das Grundbuch eingetragen werden können, sowie Daten, die zur Identifizierung der als Berechtigte eingetragenen Personen erforderlich sind.

Das Grundbuch ist eine elektronische Datenbank, die Informationen über die Immobilie und ihren Eigentümer, Belastungen der Immobilie, bereits gelöschte Einträge zur Immobilie und Karten zu den Immobilien enthält. Darüber hinaus umfasst das Grundbuch auch papierbasierte Dokumente zur Immobilie (z. B. den Kaufvertrag, auf dessen Grundlage das Grundbuchamt das Eigentumsrecht des Eigentümers eingetragen hat).

Daher reicht es nicht aus, einen Kaufvertrag abzuschließen, diesen beim Grundbuchamt eintragen zu lassen, den Kaufpreis zu zahlen und die Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt einzureichen; der Käufer erwirbt das Eigentum erst durch die Eintragung der Immobilie im Grundbuch.

In der Regel wird das Eigentum an Immobilien durch Eintragung im Grundbuch festgestellt. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser allgemeinen Regel. Dabei handelt es sich um Eigentümer von Immobilien, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Das Eigentum außerhalb des Grundbuchs ist unabhängig davon, ob der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder nicht. Ein Eigentümer außerhalb des Grundbuchs kann beispielsweise jemand sein, der das Eigentum durch Erbschaft erwirbt, oder ein Ehepartner, wenn die Immobilie zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten gehört.

Die in den Dokumenten genannten Personen können nur anhand einer schriftlichen Vollmacht identifiziert werden, die von einem Anwalt gegengezeichnet oder von zwei Zeugen unterzeichnet oder in einer notariellen Urkunde festgehalten wurde (z. B. ein Kaufvertrag, der bereits eingereicht, aber noch nicht vom Grundbuchamt geprüft wurde) oder anhand der Dokumente, die als Grundlage für die Eintragung oder Löschung dienen (z. B. ein Kaufvertrag, auf dessen Grundlage das Eigentum des Käufers eingetragen wurde).

Wenn wir eine solche Genehmigung von den oben genannten berechtigten Parteien nicht erhalten können, müssen wir nachweisen, dass der Zugang zu dem Dokument für die Durchsetzung eines unserer Rechte oder für die Erfüllung unserer Verpflichtungen aufgrund von Rechtsvorschriften oder einer behördlichen Entscheidung erforderlich ist.

Dementsprechend muss davon ausgegangen werden, dass die Eintragung im Grundbuch richtig ist, bis jemand das Gegenteil beweist (z. B. muss der eingetragene Eigentümer als Eigentümer angesehen werden, bis jemand beispielsweise mit einer Sterbeurkunde nachweist, dass die betreffende Person verstorben und somit nicht mehr Eigentümer ist).

Die öffentliche Glaubwürdigkeit bedeutet auch, dass, wenn ein Recht im Grundbuch eingetragen oder eine Tatsache vermerkt wurde, niemand behaupten kann, davon keine Kenntnis gehabt zu haben. Wir empfehlen daher, alle Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit Immobilien (z. B. Mietverträge!) nur mit Kenntnis der aktuellen Eigentumsurkunde durchzuführen.

Wenn wir ein Dokument beim Grundbuchamt einreichen, werden die Registrierungsnummer der Einreichung und eine kurze Zusammenfassung der Randnotiz innerhalb kurzer Zeit vom Grundbuchamt in die Eigentumsurkunde der betreffenden Immobilie eingetragen. Sobald das Grundbuchamt die im Antrag beantragte Änderung vorgenommen hat, wird die Randnotiz gelöscht.

Die Randbemerkung weist somit darauf hin, dass ein Antrag gestellt wurde und/oder ein Verfahren in Bezug auf die Immobilie läuft, das das Grundbuchamt noch nicht geprüft hat. Der Inhalt der Randbemerkung in der Eigentumsurkunde liefert jedoch nicht immer umfassende Informationen über das zugrunde liegende Rechtsgeschäft. Wenn der Käufer beispielsweise nur einen Teil einer Immobilie erwirbt, die sich in ungeteiltem Miteigentum befindet, wird in der Randbemerkung nur der Name des Käufers angegeben, nicht jedoch, auf welchen Miteigentumsanteil sich der Verkauf bezieht.

Was sollten wir tun, wenn auf der Eigentumsurkunde der Immobilie, die wir kaufen möchten, eine Randnotiz steht? Erstens besteht kein Grund zur Panik, da eine Randnotiz nicht unbedingt bedeutet, dass wir in eine verdächtige Transaktion verwickelt sind. Zweitens sollten wir vorsichtig sein.

Das Wichtigste ist, den Inhalt der Randnotiz in Erfahrung zu bringen. Dies ist in erster Linie die Aufgabe unseres Anwalts, aber es spricht nichts dagegen, die Angelegenheit selbst in die Hand zu nehmen. Am einfachsten lassen sich die Dokumente, auf denen die Randnotiz basiert, beim zuständigen Grundbuchamt einsehen. Informationen darüber, wie Sie Zugang zu den Dokumenten erhalten, finden Sie in unserem Tipp zur Öffentlichkeit des Grundbuchs.